台北以民國 84 年 1 月 1 日為界，之前的頂加「拍照列管、分期緩拆」，30 年來沒有一任市長改變。年底未結案違建 20 年從 7.8 萬件增加到 8.6 萬件；既存違建照目前速度要約 138 年才清得完。鐵皮頂加破壞市容、隔熱差、火災風險高，違建房屋稅卻只有合法建物的零頭。

對約 7 萬戶緩拆頂加開徵「頂加市容特別稅」，限期未改善逐年加重；依市府標準包完成改善者減稅但不歸零，拆除排序往後。稅收成立專用基金，補貼合格廠商，讓屋主自付 8 萬元（輕改 3.5 萬元）就能換成石粒金屬瓦屋面、淺色外牆、不燃隔熱。約 3 萬戶新違建不得參加，課稅並優先拆除。

公安：出了人命才補破網

每次事件後才推專案；緩拆原則從未改變。

租屋：懲罰到的是租客

• 頂加隔間是低收入者、長者、移工的主要租屋選擇。
• 2026 年起中央租金補貼不受理違建，頂加租客不能新申請。
• 違建出租「影響公安」的認定不含室內隔間，沒人檢舉就查不到（立法院法制局 2017）。

公平與治理

• 稅：違建每多 1 坪房屋稅約多 12 元，合法建物約 200 元（政大碩論 2017）。
• 關說：議員協調違建在各區分布不均，造成執法不一致（政大碩論 2025）；監察院 2025 年糾正新北拆除大隊屈從民代。
• 都更：危老需 100% 同意，頂加戶期待市價補償，估價只算殘值，常是整合破局點。
• 共有：屋頂平台屬全體住戶，樓下可訴請拆除（高院 113 上 822）。

都更與危老

• 危老重建需 100% 同意，「只要頂樓戶一戶不同意就做不成」；緩拆讓住戶誤以為已「就地合法」。
• 頂加戶期待市價補償，都更估價只算建物殘值；市場上頂加常以合法價格約 1/3 交易（《未竟之事》2025）。
• 《都市更新條例》第 57 條：拆除的土地改良物補償價值或殘餘價值；第 62 條：占有他人土地的舊違章建築戶由實施者提處理方案。頂加附著於合法建物，通常只能以「其他土地改良物」領補償，不參與選配。
• 若改走訴訟拆違建，會牽連約一半住戶，同意比例反而更難湊齊。
• 永春社區警察宿舍都更延宕 14 年，同意戶中 30 位長者在等待中過世。

租屋弱勢

• 立法院法制局（2017）：「影響公共安全」的認定不含違章出租套房；隔間在室內，沒有檢舉查不到；租客多為低收入、長者與移工。
• 內政部 2018 年規定分租超過 6 間或 10 床以上須申報列管，缺乏強制力。
• 2026/1/1 起租金補貼只受理合法建物；2025 年已核定、地址不變者可續領；內政部稱研擬轉介機制，無具體做法。
• 崔媽媽基金會提醒租屋族「避開頂樓與頂樓增建」，以免審查被刷掉或被追繳。
• 違法套房租金通常便宜 2 成以上；拆除會使房租上漲（許家馨 2017）。
• 台北分租套雅房月租中位數 9,800 元，獨立套房 15,000 元（2026 上半年）。

購屋意願

不考慮購買有頂樓增建的房子（中信房屋宅指數，2017）。原因：怕被拆 53.5%、怕結構危險 35.5%、重建時增建無價值 11%。

處理排序

認為違建應排處理順序，公安、交通、衛生優先；81% 不會檢舉鄰居違建；37% 支持禁止大型違建買賣、移轉（高雄市工務局謝崑滄研究問卷）。

民間團體

崔媽媽基金會只有媒體轉述的避雷提醒；住盟 2020 年批評租補「看得到吃不到」；建築師公會、都市更新學會、都計學會未查到正式立場。台北從未有過「頂加該拆或該留」的民調，本計畫試辦期應補做。

執法

• 2001–2010 年發出約 30 萬張清拆令，拆除約 40 萬個僭建物。
• 2011/4/1 起多層樓宇天台僭建全部列入清拆；十年間清拆 5,000 多幢單梯樓宇天台構築物；公眾安全可凌駕 1975 年特赦函。
• 不遵從清拆令登記在產權上，最高罰 20 萬港元；不遵從率卻從 3.1% 升到 34.2%。
• 市區天台屋到 2014 年只處理 13%。
• 2024/12/18 發展局長甯漢豪：不能「花錢買合法」。
• 配套：樓宇安全貸款、長者維修資助。

申報與安置

• 家居小型工程檢核計劃：通過仍屬違例，但不以「未經批准」執法；2010–2014 年只有 83 份申請，約目標 6%。
• 招牌檢核計劃（2013–）：每 5 年重檢，約 1.5 年僅 190 份申請。
• 新界村屋申報計劃（2012–，2026/4 重啟）：11 類低風險僭建申報後不即時強拆，每 5 年交安全報告；約 1.2 萬份；四層以上首輪 208 幢僅 19 幢遵從。
• 天台屋住戶安置：1982/6/1 前建成並居住、或命令前住滿兩年者，可視同登記兩年公屋申請；須通過入息資產審查；命令後才搬入者不安置；不合資格可住中轉房屋。

啟示：只靠自願、好處只有「不被執法」，參與率約 6%。必須有真正的執法推力，加上每 5 年再檢核。

韓國《特定建築物整理特別措施法》

• 約實施五次：1980、1981、2000、2006、2014 年。
• 2014 年版俗稱「屋塔房合法化法」：施行 1 年，對象 2013 年底前完工、住宅用途超過 50%，約 3 萬戶受惠。
• 2026 年版：法律第 21820 號，2026/12/17 施行、有效 18 個月；對象 2023 年底前完工小型住宅；經結構、防火審查與建築委員會審議核發使用核准；須繳清罰款與約 5 次履行強制金。全國違建約 14.8 萬棟。
• 批評：道德風險、已被罰的人反而花更多錢、守法者吃虧、選前討好選民。
• 首爾 2022 年起補助屋塔房結構、隔熱、逃生修繕，4 年 350 處。

日本與本計畫的差別

• 1998 年開放民間機構建築檢查後，竣工檢查率從 38% 升到 73%（2004），違反建築件數從 12,283 件降到 7,782 件。重點在完工後不再加蓋。
• 京都、東京景觀計畫以孟塞爾色系管制外牆彩度（見 2.3）。

新北：拆除優先次序表

102 年訂 A–D 四組：占用屋頂避難平臺列 C 組公安類；7 樓以下、20 年以上改為無壁斜屋頂者列 D-11 排在最後。用排序獎勵無害化的屋頂構造，是本計畫排序設計的直接前例。另有「既存違建修繕報備」，文件明寫報備用於確認拆除優先類別。

高雄：綠能屋頂換合法

繳清違建罰款、申請綠能設施並由建築師簽證，取得執照後繳回饋金；罰款比例為工程造價千分之一（一般違建千分之三十）。2016 年第一件原有違建轉為「高雄厝」合法。學界提醒可能推高房價、產生排除效果。

台中、台北：小規模嘗試

台中「太陽光電場址違章建築諮詢表」：屋頂既存違建裝光電前先諮詢，不代表合法化。台北關渡平原輔導納管試辦計畫：以航測影像為資格門檻、評點制管理。北市 2026 年草案：增設電梯遭既存違建阻礙可專案拆除，是唯一把老屋改善與拆既存違建掛鉤的條文。

屋頂光電的規定

• 成本：每 kW 約 5.5–6 萬元（能源署 2024）；15 坪頂加約可裝 4–6 kW，22–36 萬元，列為選配。
• 《設置再生能源設施免請領雜項執照標準》（107 年修正、114 年全文修正）：合法建物屋頂有違建時分三型：結構分立型、結構共構型、設備安裝型；屋頂上高度上限 4.5 m。
• 需附「違章建築諮詢表」與切結書；回覆屬觀念通知，無信賴保護；已排入拆除計畫者不同意。
• 能源局「綠能屋頂全民參與」（2017）放寬 4.5 m 以下違建可裝光電，三年只有 7 縣市積極響應。
• 中央《建築物設置太陽光電發電設備標準》2026/8/1 施行，限新建、增建、改建 1,000 ㎡以上。

• 依法可「拍照列管、分類分期處理」，本計畫在這個框架內運作。
• 依現況分兩條路：
  • 全改（約 70%）：鐵皮浪板等不合規格者，換石粒金屬瓦屋面＋淺色外牆＋隔熱。總價約 20.5 萬，集中採購後約 16.4 萬，屋主自付 8 萬。
  • 輕改（約 30%）：已使用規範內材料（RC、磚造或不燃板材）者，只需在色票範圍內施作冷漆、必要補強。總價約 7 萬，屋主自付 3.5 萬。
• 8 年目標完成 5 萬戶（約 71%）；未參加者稅逐年加重、拆除排序往前。

• 依《違章建築處理辦法》第 6 條，應拆除者「不得准許緩拆或免拆」。不得參加改善補助，否則等於用公帑漂白。
• 拆除前一律課「頂加市容特別稅」每坪每年 1,000 元。課稅不影響拆除。
• 自拆獎勵：限期內自行拆除並恢復屋頂平台者，免繳累積特別稅。
• 基金每年撥 1.5 億擴充拆除能量，新違建頂加每年處理約 3,000 戶，8 年後約剩 6,000 戶。
• 官方年底未結案新違建 2025 年為 37,082 件（全類型）；3 萬戶為頂加部分的估算。

限期申報（1 年）

• 面積、使用單元數、照片
• 簡易結構與防火檢核（建築師或技師）
• 住警器、逃生動線
• 申報後才能進入第 3、4 級排序與補助

航照＋AI 普查

• 都發局歷史圖資：1991、2002–2025 逐年航照，可輔助判定既存與否、找出擴建
• 國科會已有空拍 AI 違建偵測成果（鍾國亮，109、110 年）
• 未申報者主動列冊，直接排第 2 級
• 航照只作線索，認定仍需現場勘查

每 5 年再檢核

• 參考香港村屋申報計劃：未按期交安全報告即失去資格
• 清冊與稅籍、消防、都更資料庫串接
• 統計首度依部位（屋頂、陽臺、法定空地）分類公開

法規

• 《建築技術規則》建築設計施工編第 1 條：第 28 款「不燃材料」＝耐燃一級（鋼鐵、鋁、玻璃纖維、礦棉）；第 29 款「耐火板」＝耐燃二級；第 30 款「耐燃材料」＝耐燃三級。
• 營建署第 84 條之 1 解說：非防火構造屋頂「應使用不燃材料建造或覆蓋」。
• CNS 14705-1 錐形量熱儀：50 kW／㎡ 加熱下，一級 20 分鐘、二級 10 分鐘、三級 5 分鐘不燒穿。鏡週刊 2017 報導曾有取得一級證書的板材抽測不合格。
• 標檢局應施檢驗品目含岩棉吸音板、石膏板、矽酸鈣板、纖維水泥板，不含金屬夾心板。

教訓

• 英國 Grenfell 大火（2017，72 死）：第一階段報告（2019）認定 PE 芯鋁複合板是延燒主因，PIR 與酚醛保溫板加速往上燒；第二階段（2024）指出 Kingspan「明知而製造錯誤市場」、Arconic「系統性不誠實」。
• 台中工地火災（2025，9 死）：市府說明現場大量發泡板材使火勢快速擴大（板材種類待確認）。
• 頂加位於整棟樓唯一的屋頂避難方向，延燒會切斷往上逃生的路。
• PU／PIR 夾心板廠商宣稱的耐燃等級多為自我聲明；EPS 遇熱熔化滴落延燒、最便宜也最常見，必須明文禁止。

色彩原則

屋頂主色 #94A4B0（另開放 2 個鄰近色）

外牆主色 #E3DCD0（另開放 3–4 個低彩度色系）

• 灰藍彩度壓在孟塞爾 2 以下（京都、東京藍色系上限），暖色上限 4。
• 每面牆主色至少 4/5，強調色最多 1/5，點綴色最多 1/20。
• 屋頂一律使用冷色顏料、冷色石粒，並要求日射反射率數據。
• 歷史街區（大稻埕、萬華）可另訂紅瓦色系作為分區特色。
• 色票草案公開票選，參考新加坡組屋住戶投票。

防火：硬門檻

• 只准不燃材料（耐燃一級）：鋼板、岩棉、玻璃棉、纖維水泥板。
• 明文禁用 PU、PIR、EPS 芯材與 PE 芯鋁複合板。英國 Grenfell 大火調查認定 PE 芯鋁複合板是延燒主因。
• 掛瓦條須用鍍鋅鋼料，不用國外常見的木條。
• 夾心板附 TAF 實驗室整板 CNS 14705 耐燃一級報告；合格名冊寫明型號與報告編號，現場以 QR code 比對，每批進場抽驗。
• 施作同時檢查並補裝住宅用火災警報器，維持 2 個以下使用單元。

樓下住戶同意

只動頂加本體：免同意，但通知全體住戶並給異議期。涉及共用防水、排水或加重：比照北市增設電梯補助，附過半數人數及持分委託書。補助要點明定不構成占用權源，樓下的民事權利不受影響。占用法定屋頂避難平臺者排除補助。

都更殘值

都更審議會修正費用提列總表說明十一：只把屋主自付的施作費計入殘值，基金補貼不計入。完工後 5 年內同意都更者，自付額全額計入；第 6 年起逐年遞減。殘值由全體地主共同負擔，補貼計入等於公帑轉成私人補償。不需修法。

弱勢與租客

低收、中低收入戶（估約 6%）的自付額由基金代墊。基金每年 0.3 億元用於頂加租客轉介，對接社會住宅與包租代管。施工期間協助短期安置。

綠化加分

完成改善並達屋頂平台綠化標準者，特別稅每坪由 300 元降為 150 元，另補助綠化 2 萬元。參考高雄綠屋頂住宅每案上限 10 萬元。估計約 2 成參與。

屋頂平台共有

• 《公寓大廈管理條例》第 7 條：共用部分不得改為專有，屋頂避難平臺不得約定專用；第 9 條依持分使用；第 10 條共用部分由管委會修繕，政府可補助；第 11 條拆除、重大修繕或改良須區權會決議。
• 第 31 條一般決議 2/3 出席、出席者 3/4 同意；無管委會老公寓依第 25 條互推召集人，第 32 條重新召集門檻降為 1/5 出席、出席者過半，送達後 7 日內書面反對未過半即成立。
• 高院 113 上 822（2024/12/4）：加蓋存在 30 多年、無人反對不構成默示分管；占用平台九成屬變更，依民法第 819 條須全體同意；樓下請求拆除與返還不當得利（申報地價年息 5% × 持分）獲准。
• 緩拆、稅籍、長期使用都不能作為占用依據（經濟日報 2026/7/6）。

都更殘值

• 《都市更新條例》第 57 條：拆除的土地改良物應補償其價值或殘餘價值，由專業估價者查估。
• 北市都更費用提列總表說明十一（第 452 次審議會，110/3/1 後報核適用）：「其他土地改良物」明列頂樓加蓋；權變案由估價者查估，協議合建由雙方協議；無公式，通常以成本法。
• 對照公共工程拆遷：《臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例》53 年至 77/8/1 違建補償重建價格 70%；77/8/1 至 83/12/31 僅自動搬遷救濟金 39 萬元。
• 本計畫定案：只計入屋主自付施作費，基金補貼不計入。完工後 5 年內同意都更者，自付額全額計入殘值；第 6 年起逐年遞減（例如每年遞減 10%，第 15 年歸零）。例：屋主自付 8 萬元，第 3 年同意都更，殘值加計 8 萬；第 8 年同意，加計約 5.6 萬。這樣「早同意早拿回」，反而成為參與都更的誘因。由都更審議會修正說明十一即可，不需修法；危老與協議合建市府提供參考值。
• 延伸應用：一樓外推、法定空地占用等其他既存違建，未來可用相同手法：限期改善或配合都更者，自付改善費依年限計入殘值，越早配合拿回越多。

頂加分類件數

• 年底未結案既存、新違建依部位（屋頂、陽臺、法定空地、防火巷）分列
• 屋頂違建依行政區分列
• 第 25 條第 2 項第 1 款第 5 目查報與拆除件數
• 208 專案、住警器專案列管、改善、拆除件數
• 屋頂室內裝修許可受理與許可件數

人力與經費

• 違建查報、拆除預算與決算（95–115 年）
• 違建處理科編制與實際人數，依職務分列
• 委託民間拆除契約金額與件數
• 「臺北市委拆違建處理概況」近 10 年報表

頂加火災

• 通報建管處的火災違建中，起火處位於屋頂增建的件數
• 上述案件死傷人數
• 火災調查報告起火建物構造分類統計

依《政府資訊公開法》第 9、10 條，受理後 15 日內決定，可延長 15 日。申請書草稿已擬妥。

選址原則

• 從觀景點看得到：台北 101 觀景台、象山、四獸山步道、捷運高架沿線
• 老公寓密集、頂加比例高
• 里長與社區有意願
• 避開近期已確定都更的街廓

試辦要驗證的事

• 實際單價與工期
• 屋主參與率與自付意願
• 樓下住戶同意流程
• 室內降溫與用電實測
• 防火查驗流程

對外溝通

• 試辦前後在同一觀景點拍照對比
• 公開每戶實測溫度與電費
• 色票票選與社區說明會
• 改變 2–3 年內就看得見：鼓勵屋主與里民在社群媒體分享施工前後照片、夏季電費帳單變化
• 市民看見改變，才會支持擴大

旅客對台北的第一個俯瞰畫面，來自台北 101 觀景台、飛機降落松山機場、貓空纜車。灰藍屋頂連成的城市肌理，可以和里斯本的紅瓦、巴黎的鋅板屋頂一樣，成為城市的識別。

象山、四獸山、陽明山、觀音山都是市民日常登山的觀景點。改善後的天際線讓「上山看台北」本身成為值得分享的風景，也為步道帶來更多使用者。

5 萬戶約 248 公頃屋頂改為冷屋頂，面積約 9.6 座大安森林公園。高反射屋面加通風層，室內約降 3–5°C，空調用電減少 15–30%（國外研究推估），也減輕都市熱島。

清冊讓每棟老公寓的頂加面積、年份、殘值透明可查，整合談判少了猜測。殘值只計自付部分，頂加戶「拿回自己出的錢」，其他地主不吃虧。

不燃材料取代 PU 與 EPS、住警器全面補裝、隔間單元受控，降低像中和、華西街那樣的悲劇；夏天少開冷氣，減碳也減帳單。

台北第一次有依部位分類的頂加統計；航照加 AI 普查方法可以延伸到陽臺、法定空地違建。資料開放後，學界與民間都能監督成效。

住在頂加的多是低收入者、長者與移工。弱勢屋主代墊、租客轉介與社宅對接，避免「改善」變成「驅逐」。

從票選色票、社區說明會到同棟住戶協商，屋頂改善需要鄰里合作。一條街一起換屋頂，是看得見的共同成果；2–3 年內就能從觀景點看出差別，善用社群媒體分享前後照片與夏季電費變化，讓成果自己說話。

頂加實際戶數

向建管處申請依部位分類的違建統計；向稅捐處申請稅籍中的屋頂增建件數。申請書已擬妥。

工程實價

向石粒瓦進口商、仿瓦板開模廠、組合式岩棉屋面廠商詢價與取樣。

冷色材料反射率

向鋼廠、石粒瓦廠商取得各色號日射反射率數據，確認 #94A4B0 的隔熱表現。

結構抽樣

抽樣老公寓頂加檁條與樓板狀況，確認標準包是否需要補強。